一、土地整理業務是什么？

土地整理業務也叫土地一級開發，是土地由生地變為熟地的過程，即將生地通過“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等整理過程達到區域土地利用總體規劃、土地開發計劃的標準，并成為可供出售的建設用地。簡單來說，即讓生地可以滿足出讓以獲得土地收益的條件，讓房地產商可以買地。

土地整理業務模式主要有土儲機構整理、國資公司整理兩種模式。

1、土儲機構整理模式

國土局一般有個下設機構為土地儲備中心，負責土地的收儲和整理職能。生地、征遷后的土地有土儲中心統一收儲，整理完成后，可將該批土地向國土局土地管理中心辦理儲備土地權證，在儲備土地出讓后，交回原儲備土地權證，由受讓方辦理土地使用權，權利人為受讓方。

該模式完全由政府部門控制土地的整理和出讓收益，土地的成本收入均有地方財政口徑支出、收回。

2、國資公司整理模式

 由于土地整理涉及成本費用較大，地方財力比較弱的區縣財政局一時難以支付出大筆資金。于是，便將土地整理業務撥給地方國資平臺公司來運作。

政府與地方國資平臺公司簽訂委托整理合同，賦予公司某區域的土地一級開發資質，負責土地的收購、儲備、前期開發等業務。政府出具相關的批文將生地出讓或劃撥給國資平臺公司，該公司通過多渠道的融資途徑（如發行企業債、公司債、銀行貸款、信托貸款）籌集到資金，用于土地平整和征遷工作。待整理完后，有兩種途徑：一種為與房地產商等企業簽訂國有建設用地使用權出讓合同，獲得土地整理收入，其中的20%或更高比例支付給財政部門作為管理費用；另一種為平臺公司與政府簽訂回購協議，由政府利用財政資金購買平臺公司整理完的土地。政府回購土地后，出讓給房地產商等企業獲得財政收入。

平臺公司按照市場化運作模式，充分運用公司融資的特性，收入分別進入國資平臺公司和財政部門。

根據以上土地整理業務模式，分為不同的流程，如下：

土地征收涉及的費用有國土收費（開墾費、征地管理費、地測費、新增建設有償費）、征地成本（土地補償費、人員安置費）等。

拆遷安置涉及的費用主要有房屋毀損賠償費、青苗費、場地平整費等。

對于土儲機構整理模式，資金的進出均是財政部門管理，不做討論。

針對國資平臺公司整理模式，會計處理如下：

1、公司取得土地資產

（1）政府劃撥土地給平臺公司

借：存貨-土地

  貸：實收資本

      資本公積-資本溢價

（2）政府出讓土地給平臺公司

借：存貨-受讓土地

  貸：銀行存款/應付賬款

2、公司整理土地

征收成本、拆遷安置成本等計入土地整理成本。

借：存貨-土地-征收費/拆遷安置費

  貸：銀行存款/應付賬款

3、公司轉讓土地資產

（1）政府回購土地確認收入

借：銀行存款/應收賬款-財政

  貸：主營業務收入-出售土地

借：主營業務成本

  貸：出資土地

（2）出讓給房地產商等企業確認收入

借：銀行存款/應收賬款-土地整理

  貸：主營業務收入-出售土地

借：主營業務成本

  貸：存貨-受讓土地

實踐中，有國資平臺公司的會計處理方式為：借計“應收賬款-土地整理”，貸計“主營業務收入-出售土地”；同時，借計“主營業務成本”。但是，該處理方式，明顯有問題，結轉存貨才能進入主營業務成本。于是，進行土地整理業務收入的穿行測試，成本與收入的現金流出、流入未過企業賬面，不能確認收入，***終與管理層溝通，該業務是虛構的。

土地整理亦稱“土地整治、土地調整或土地重劃”，是實施土地利用規劃的重要手段，指將零碎高低不平和不規整的土地或被破壞的土地加以整理，使人類在土地利用中不斷建設土地和重新配置土地的過程。

簡單點說人話就是：將土地重新規劃利用、調整用途，使土地利用效率、效益更高，更符合當地規劃的各項目標所需。其主要類型及分類如下：

土地整理流程

土地整理的一般流程是：基礎調查和資料收集→系統分析→編制土地整理規劃→論證規劃方案→籌集整理資金→實施整理規劃方案。

此過程在城市更新中對應的流程是：基礎數據摸查→數據公示、核查→片策方案及實施方案編制→三評、控規調整方案審議→項目掛網競拍（合作企業）→改造實施方案編制及批復生效實施。

城市更新中以舊村改造為例，土地整理涉及的主要工作有：集體用地與國有用地間的置換、土地儲備/供應方式的確定、零散（邊角）用地的歸宗整理、各項用地手續的辦理及完善、土地規劃及調整利

從業務思維總結就是：結合標圖建庫、三區四線、城規、土規、控規對土地類型、性質、用途進行調整方案編制、報審，結合用地規劃和現狀的差異，根據已批的用地、控規方案進行多方協商、實施業務辦理，使改造方案順利實施，完成一級土地開發工作。

一級土地開發

對房地產行業而言，進行土地整理的目的是為了土地開發，土地開發過程分為一級土地（生地）開發和二級土地（熟地）開發；一級土地開發可簡單理解為把現狀各種形態、權屬、性質的土地通過土地整理達到3/5/7通一平，使得政府能將土地供應給用地單位的階段；二級土地開發可簡單理解為報建、施工階段。

一級土地開發過程中常且頭痛遇到的事之一就是“農轉用”（注釋1），涉及非建設用地轉建設用地的項目都需要走農轉用流程，包括未利用地轉建設用地、農用地轉建設用地；兩者流程幾乎一樣，但農用地轉建設用地審批所涉及的部門更多、審批標準也更為嚴格。這是因為：保障18億畝耕地紅線是我國的基本國策，故任何土地開發項目在開發過程中都需要保障耕地總量不減少，為此在土地整理過程中重要的一點就是謹記：增減掛鉤（注釋2）、占補平衡（注釋3）。

根據前面的介紹，假設某舊村項目涉及轉為建設用地的非建設用地面積為5ha（公頃），那么就需要提供5ha的建設用地指標。這些指標的來源有兩方面：

一、項目范圍內的拆舊指標（土地置換）。即假設項目范圍內將占地2ha建設用地的舊建筑拆除后原址復耕為耕地，則整理出的2ha拆舊指標就能用做項目范圍內其他非建設用地的農轉用指標。

二、政府解決的增量指標。政府建設用地指標來源主要有三方面：

1、上級人民政府供應；

2、政府間拆舊復耕指標流轉；

3、違建拆除或閑置建設用地收回等存量建設用地指標整合。

注釋：

1、農轉用：按照土地利用總體規劃和規定的批準權限獲得批準后，將農用地轉變為建設用地的行為。

2、增減掛鉤：依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區（簡稱項目區），通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。

3、占補平衡：基于《土地管理法》第四章耕地保護中的“實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。”

一、什么是一級土地整理

一級是和二級相對的，自從土地禁止了協議轉讓之后，所有土地出讓都要走招拍掛流程。招拍掛之前所有事情就叫一級，包括土地拆遷、農用地征收、修路造橋管網鋪設的三通一平、建設用地指標的覆蓋等；招拍掛之后的所有事情都叫二級，就是房地產開發，包括設計、報建、施工、交房等。簡而言之，一級土地整理，就是把一塊毛地，做到可以開工建設的地步，只待政府辦一套招拍掛手續就能土地出讓了。

二、誰做一級土地整理

不客氣的講，對政府而言，一級土地整理是一件非常暴利的事，一塊土地成本往往只有幾十萬一畝，但是對外招拍掛之后可以賣幾百萬一畝，土地的一二級之間的差價很大，利潤非常驚人。所以，但凡地方政府還有點錢的地方，比如長三角這種，一級土地整理一般都是壟斷在政府手中，政府來當城市經營商。有人會提出來珠三角的土地整理政府基本上管不著，那是因為村社的力量太強了，政府搞不過，土地的一二級的溢價都還給村里了，政府賺一點出讓金的計提。當然，也有不少地方政府財政很緊張，沒有錢卻想辦大事做城建，所以土地的一級整理也都交給了社會投資人，政府不賺錢就賺一個政績。

三、社會投資人如何從一級土地整理中賺錢

熱衷一級土地整理的有兩類企業，一類是開發商，另一類是施工企業。前者打著土地的主意，后者打著工程的主意。
1、開發商做一級整理

開發商做一級整理，主要看中的是能不能在一級整理完畢后，能順帶著把二級的房地產開發也做了，就是所謂的一二級聯動。既吃到了土地上的利潤，還能吃到房地產開發的利潤，一地兩吃，舒坦。

2、施工企業做一級整理

施工企業做一級整理，說實話，要求很簡單，土地要達到三通一平前要做很多工程，比如修路，比如修管廊，大些的區域還要修一些水廠、電廠、污水處理廠這種，工程涉及的活好多好多，做一級整理的投資人就意味著范圍內的工程不用費心去投標了，都是自己的，舒坦。

3、開發商做一級整理和施工企業做一級整理還有些不同的地方，開發商關心的是開發的房子能不能賣得掉，施工企業關心的卻是工程量大不大、能不能養人，所以兩者也很難完全匹配在一塊，也碰到過不少施工企業整理出來的地都在山里面然后很難受，地也賣不掉，工程款也拿不回來。

四、開發商做一級土地整理要注意什么

這里不討論施工單位做一級開發了，一般央企的單位資金成本低，做一級整理的投資人只是副業，只要拿到工程，工程上賺錢就行了。一級土地整理的問題就是資金和時間的不可控，資金的不可控指的是結算的資金需求經常會比預算高出不少，時間的不可控指的是征遷時間的不可控以及掛牌時間的不可控，兩個不可控導致了資金是長期處于超預算的凈投入狀態。如果要現金流回正，只能等到土地掛牌甚至房地產開發銷售之后，資金沉淀期會比較長，而房地產企業一般負債都比較高，融資成本也比較高，扛起來會比較辛苦。

所以開發商做一級土地整理，在利潤測算之外，還要重視現金流管理，一個項目如果賬面利潤很高，但是無法變現，那就不是好項目。而一級土地整理對開發商考驗的就是資金鏈，所以要做一級整理，要有一整套資金計劃，盡量減少自有資金的支出，盡量使用便宜的長期貸款，如棚改貸款等。測算上，也不要只算靜態的利潤，也要考慮自有資金的內部收益率情況來綜合評估。

    此外，一二級能否聯動是開發商的考慮，如何實現二級的鎖定也是關鍵，很多地方一二級沒法鎖定，只給一級15%的利潤回報，這就意義不大了。

五、一級土地整理的出讓手續

  土地拆平了或者建設用地指標到位了就可以走流程準備招拍掛出讓了，辦這個手續也很麻煩。這個我就簡單講講吧，不是我的強項，因為每個城市都不一樣，就說幾個共性的手續。

       1、規劃條件：市規劃局正式下發。一般由國土局發函申請，根據開發商提供的規劃設計指標，規劃局復函，國土局作為定界，評估的依據，是前提條件之一。

      2、土地征收、收儲：市國土局負責。集體地為征收，國有地為收儲。集體土地（沒有土地證），以簽訂征收協議為工作結果。國有土地簽訂協議，以收繳土地證為工作結果。

3、定界確權及申請宗地號

定界：市國土局委托測繪院測繪，出宗地的坐標圖、地形圖，用坐標明確土地具體位置，實測面積。確權：本宗地與周邊土地是否地界清楚，產權清楚。

4、宗地成本構成審計：成本初審、復審，出具評估報告等。

5、地價評估：選取評估機構、評估委托發放、評估公司評估、評估結果正式反饋給儲備（國土）、報分管領導審核并通過。

6、供地方案審批：這個各地完全不一樣，一般國土局會有地價會、供地會這種來審核，然后卷宗材料在市區國土局、儲備中心、交易中心等機構流轉，出讓方案要報市政府、土委會等機構審議。